Le crédit in fine a pour objectif d’optimiser les déductions fiscales des investisseurs locatifs et de ceux qui souhaitent acquérir un logement secondaire. Il s’impose comme une alternative au prêt amortissable, où l’emprunteur rembourse par mensualités le montant du crédit contracté et le taux d’intérêt fixé par l’organisme de financement. Un tour sur le site comparateur Meilleur Taux vous donnera une vue d’ensemble intéressante des taux en vigueur sur le marché immobilier.
Comment fonctionne-t-il ?
Il s’agit ici de rembourser uniquement les intérêts dans un premier temps et, à échéance, de verser le montant restant en une seule fois à l’organisme de crédit. Une condition toutefois : l’emprunteur doit pouvoir fournir un apport – 30% de la somme totale – qui sera placé en assurance-vie, puis utilisé pour rembourser une partie du capital à la fin du prêt. L’avantage, c’est que l’avance fructifie pendant la période de remboursement, et produit un effet de levier en réduisant le montant total à verser par l’emprunteur.
Quels avantages offre-t-il ?
D’un point de vue fiscal, il offre un intérêt certain. En optant pour un crédit in fine, l’emprunteur peut déduire les intérêts de ses revenus fonciers, et donc réduire le montant de ses impôts. Et s’il est déjà imposable sur des revenus locatifs, les intérêts du prêt in fine peuvent être imputés aux loyers qu’il perçoit.
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Enfin, il faut noter que ce crédit n’a pas d’impact sur l’ISF, puisque – c’est l’objectif – l’emprunteur ne rembourse pas de capital à la banque.
Reste-t-il bénéfique dans le cadre de la loi Pinel en 2018 ?
Lors d’un financement de ce type pour une opération locative, les intérêts sont déductibles et la garantie demandée par la banque fructifie en assurance-vie. C’est là tout l’intérêt du crédit in fine. Mais qu’en est-il en 2018, est-ce toujours intéressant au vu des taux de rendement des assurances-vie ?
D’abord, notons-le : le principal avantage est la possibilité de déduire les taux d’intérêt de vos revenus fonciers. Et ceci demeure inchangé en 2018 ! Il est toujours possible d’être en situation de déficit foncier pour réduire le montant de ses impôts.
La question se pose en revanche sur le contrat d’assurance-vie que l’on fait fructifier. En effet, le taux de rendement fluctue selon les années, ce qui a pour conséquence de varier la rentabilité du contrat in fine. Et plus celui-ci est élevé, plus le montage sera rentable pour l’emprunteur.
Pourtant, même lorsque les taux d’intérêt sont bas, le contrat in fine reste intéressant pour quiconque possède un bien locatif imposé à plus de 40%. En effet, plus les taux d’intérêt sont élevés, plus le locataire peut en déduire la somme du montant de ses impôts. Et même lorsque les taux de l’assurance-vie sont bas, il est toujours plus intéressant de faire fructifier son capital à 2% que de ne pas en profiter du tout !
Donc, qu’importe le taux de l’assurance-vie, le crédit in fine reste intéressant grâce à ses deux champs d’action : la réduction d’impôts, et la fructification du capital dans l’assurance-vie. Ne l’oublions pas : l’objectif n’est pas de réaliser une prouesse sur un contrat d’assurance-vie, mais de faire baisser le montant des revenus imposables.
La souscription à une assurance invalidé-décès peut également être demandée par l’organisme de financement, et offre aux héritiers deux protections majeures en cas de décès de l’emprunteur. D’abord, si ce dernier décède durant la durée du prêt, alors le remboursement sera à la charge de la banque. Ensuite, les héritiers posséderont un bien immobilier payé en totalité, et d’une assurance-vie qui bénéficie du régime de transmission hors succession.
