La crise financière et le durcissement des conditions d’accès au crédit ont donné un regain d’intérêt à la vente à réméré, connue auparavant seulement par les professionnels du droit. Elle répond à l’absence de solution de financement pour les particuliers qui se voient refuser un prêt bancaire.
À destination des propriétaires
Propriétaire de son bien immobilier, il est difficile de s’imaginer le perdre à la suite de problèmes financiers. Pourtant, près de 15 000 saisies immobilières ont lieu chaque année en France en raison de la perte d’un emploi, d’une séparation ou d’un problème de santé du propriétaire. Cette situation a souvent comme point de départ le non-paiement de plusieurs échéances de prêt. En effet, après deux mensualités impayées, la banque peut vous ficher à la Banque de France et prononcer la déchéance du terme du crédit, première étape de la procédure de saisie immobilière qui risque de se conclure par la vente aux enchères du bien. Avant d’en arriver à cette extrémité, il faut réagir et solliciter l’aide de sa banque pour obtenir un report d’échéances ou un rachat de crédits. Il convient également d’étudier son contrat d’assurance pour voir s’il peut vous protéger. Si ces démarches n’ont pas abouti, la vente à réméré peut être d’une grande aide et vous éviter la perte définitive de votre bien.
La vente à réméré : comment ça marche ?
Première remarque, la vente à réméré n’est pas un prêt mais bien une véritable transaction immobilière. Le principe consiste à vendre temporairement son bien tout en restant locataire avec la possibilité de le racheter à un prix fixé dès le départ de l’opération. Le vendeur solde ses dettes avec la vente du bien et retrouve ainsi une situation financière saine en levant ses fichages bancaires ainsi qu’en interrompant l’éventuelle procédure de saisie immobilière engagée. Le vendeur n’a ainsi pas les inconvénients d’un déménagement et continue d’habiter son bien en réglant un loyer ou une indemnité d’occupation. Dès qu’il dispose de suffisamment d’épargne et que ses comptes bancaires sont au vert, il peut à nouveau emprunter pour racheter le bien au prix initialement prévu. Il redevient ainsi propriétaire de son bien et ses problèmes financiers sont derrière lui.
Un acte de vente
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat ou portage immobilier, est fondée sur les articles 1659 à 1673 du Code civil, qui stipulent que « La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal …». L’opération est donc encadrée juridiquement et peut porter aussi bien sur de l’immobilier que sur une valeur mobilière (action, obligation) ou encore une voiture comme le proposent certains professionnels. Dans le cas d’un bien immobilier, un acte de vente est rédigé par un notaire qui sécurise l’opération. L’acte, similaire à un acte de vente immobilière « classique », comporte une clause de faculté de rachat qui permet au vendeur de se réserver la possibilité de racheter son bien pendant une durée limitée. Le Code civil fixe le maximum de cette durée à cinq ans, elle est généralement de 12 à 36 mois dans les actes.
Un accompagnement nécessaire
En réalisant une vente à réméré, il faut être bien conscient que l’on vend son appartement ou sa maison. Si vous ne souhaitez pas vendre définitivement, il est indispensable d’étudier au préalable votre capacité d’emprunt pour racheter le bien une fois que votre situation financière sera assainie. Il est déconseillé de s’engager dans une telle opération si les organismes bancaires ne sont pas susceptibles de vous octroyer un crédit pour le rachat. En effet, la vente à réméré, du fait de la location des lieux au vendeur et de la faculté de rachat, est réalisée à un prix compris entre 60% et 80% de la valeur vénale du bien. Il s’agit donc de ne pas être lésé en vendant son bien à un prix inférieur à sa valeur réelle et en étant incapable de financer le montant du rachat, généralement proche du prix de vente initial. Toutefois, si vous ne pouvez ou ne souhaitez pas racheter le bien, vous avez la possibilité de le revendre à un tiers et ainsi d’encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. Cette dernière option vous évite d’avoir vendu votre bien à un prix décoté.
Pour un entrepreneur qui démarre son activité ou une personne traversant une période de chômage, il est très difficile de trouver un financement dans le système bancaire classique. Pour répondre à ces situations, la vente à réméré apparait comme une véritable alternative. Néanmoins, afin de préserver au mieux ses intérêts et de comprendre tous les enjeux de l’opération, il est nécessaire d’être accompagné par un notaire, un avocat ou une société spécialisée.
