La batterie judiciaire en lien avec l’immobilier présente aux contribuables un panel d’opportunités diverses, favorisant l’acquisition de bien immobilier. Ainsi, la loi donne la possibilité aux investisseurs d’acquérir un logement en nue-propriété grâce au processus de démembrement. Technique juridique se rapprochant de la défiscalisation immobilière, le démembrement d’une propriété présente une kyrielle d’avantages pour l’investisseur. Découvrons dans la suite de cet article le calcul du rendement de l’investissement du nu-propriétaire.
Présentation du processus de démembrement
Le démembrement est un processus juridique qui consiste à partager le droit sur la propriété entre deux parties différentes. Ces deux parties sont l’usufruitier et le nu-propriétaire qui disposent chacun d’un droit d’action bien défini sur la propriété. Le droit sur le bien est séparé de telle sorte que l’usufruitier dispose du droit de faire usage du bien et d’en recevoir les avantages tandis que le nu-propriétaire détient le droit de possession du bien. Dans cette opération, l’investisseur en nue-propriété acquiert le bien immobilier à une valeur inférieure à sa valeur réelle. Le démembrement prend fin à l’échéance d’un délai prévu par les deux parties ou à la suite du décès de l’usufruitier. A cette échéance, le nu-propriétaire prend entièrement possession du bien et peut en faire usage à son vouloir.
Calcul de la rentabilité de l’investissement
Pour effectuer le calcul de la rentabilité démembrement, il faut considérer la valeur d’acquisition du bien par l’investisseur. Généralement, l’investisseur peut acquérir le bien à 50 % de la valeur réelle pour un délai de 20 ans ou il peut l’acquérir à 60 % pour un délai de 15 ans. Le calcul de la rentabilité se fera en divisant par 1 le taux de la nue-propriété que l’on multipliera ensuite par le taux de la durée de l’usufruit. Le résultat obtenu sera diminué de 1 et multiplié par 100 pour obtenir le taux de rentabilité de la nue-propriété.
À titre d’exemple, considérons un investisseur qui a déboursé 60 000 euros pour acquérir un bien en nue-propriété d’une valeur de 100 000 euros. La valeur de la nue-propriété est alors de 60 % pour une durée de démembrement de 15 ans. Pour le calcul, vous devrez prendre alors 60 que vous diviserez d’abord par 100, ce qui donnera 0,6 que vous aurez à diviser ensuite par 1. Le résultat sera multiplié par la puissance de la durée de l’usufruit qui aurait été divisé aussi par 1. La résultat obtenu sera de 1,034 qui, à son tour, sera diminué de 1 ; et le tout sera multiplié par 100 pour obtenir le taux de rentabilité. Ainsi, pour cet exemple, vous obtiendrez un taux de 3,46 %. Pour un investissement d’une valeur de 50 % avec un délai de 20 ans, le taux de rentabilité sera de 3,52%. Par ailleurs, il est important de noter qu’il y a une réelle différence dans la répartition de la valeur de la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
