Au Canada, l’usage veut qu’une proposition d’acquisition de biens immobiliers prenne la forme d’une offre d’achat transmise au vendeur. Indéniable outil de négociation, la validité de la proposition étant généralement très limitée dans le temps, la convention d’achat pose les conditions de réalisation de l’acquisition.
Le rédacteur de l’offre d’achat
C’est habituellement à l’acheteur ou à l’agent immobilier qui le représente que revient la rédaction de l’offre d’achat. Car la loi n’impose pas qu’elle soit rédigée par un professionnel. Toutefois, étant donné les enjeux, il est préférable avant de s’engager de glaner plus d’informations sur les modalités d’achat de maison au Canada. Il semble également raisonnable de faire examiner, voire préparer l’offre d’achat par un avocat, afin de s’assurer de préserver les intérêts de l’acheteur, quand bien même le contrat aurait été rédigé par un agent immobilier.
Les clauses classiques de l’offre d’achat (ou convention d’achat et vente)
- Le prix d’achat ;
- Le dépôt versé ;
- La période d’irrévocabilité et la date d’expiration de l’offre ;
- La date butoir de l’acte de vente. Cette limite doit laisser un délai suffisant afin de permettre au notaire de vérifier les titres et documents concernant le bien, tant sur l’origine de propriété que sur des problèmes éventuels qui pourraient affecter le droit de propriété ;
- Les articles inclus dans l’achat : mobilier, électroménager, équipements de jardin, etc.;
- Les articles exclus de l’achat ;
- Les conditions suspensives de la vente ;
S’agissant d’une convention entre les parties, il est possible d’insérer des clauses particulières sous réserve qu’elles soient acceptées par les deux parties, par exemple une clause engageant l’acheteur à prouver qu’il dispose des fonds pour acheter la maison.
Les conditions suspensives de la transaction
Il s’agit des évènements qui conditionnent la réalisation de l’achat, les plus fréquents étant généralement :
- L’obtention d’un crédit ;
- La délivrance d’un rapport d’inspection exempt de réserve majeure ;
- La garantie d’obtenir une assurance habitation pour les très vieux biens ;
- La condition de la vente du bien de l’acheteur. Dans ce cas, le vendeur conserve le droit de tenter de vendre sa propriété et avise l’acquéreur dans le cas de la réception d’une seconde offre, ce dernier ayant la possibilité de confirmer son offre ou de se retirer.
Les modifications de l’offre
L’offre transmise au vendeur est ferme, c’est-à-dire qu’aucune des parties ne peut l’amender unilatéralement. Toutefois, une offre acceptée peut être modifiée ou prorogée avec le consentement mutuel des parties.
Durant la période d’irrévocabilité, c’est-à-dire entre le moment de la transmission de l’offre et son expiration, et après son acceptation, l’acheteur ne peut pas faire machine arrière, le seul moyen lui de se retirer de la vente étant de ne pas réaliser une des conditions suspensives.
Le sort de l’offre
- L’offre est acceptée et les conditions suspensives levées : la vente se réalise.
- L’offre est acceptée et une ou plusieurs des conditions suspensives ne sont pas levées : soit un arrangement est possible, soit la vente est annulée. Dans le cas d’un rapport d’inspection défavorable, l’acheteur et le vendeur peuvent par exemple trouver un accord sur une baisse de prix ou la prise en charge par le vendeur d’un certain nombre de travaux.
- L’offre est acceptée, mais l’acheteur a besoin de proroger l’offre afin de lever les conditions suspensives. Soit le vendeur accepte, et la vente se réalise sous réserve de la levée de ces conditions, soit il refuse et chacune des parties reprend sa liberté.
- L’offre est refusée : la proposition devient caduque. Le refus s’accompagne généralement d’une contre-proposition que l’acheteur est libre, à son tour, d’accepter ou de refuser.
La signature de l’offre d’achat par les deux parties valant vente, il est absolument primordial de prendre toutes les dispositions nécessaires afin de veiller à ce que la rédaction de l’offre préserve leurs intérêts.
