L’année 2021 aura été une année à marquer d’une pierre blanche pour les investisseurs et acquéreurs de biens immobiliers en tout genre. Les taux de crédit immobilier sont historiquement bas depuis le début de cette année, soulignée par la fin progressive du Covid-19 remobilisant les français à investir dans la pierre.

À Montpellier, les réservations et ventes de biens immobiliers neufs sont reparties à la hausse depuis le second trimestre. Voilà de quoi redonner du baume au cœur aux particuliers qui souhaitent investir dans appartement neuf à Montpellier qui ont dû prendre leur mal en patience suite à l’arrêt de nombreux chantiers durant la crise sanitaire. Retour sur l’évolution des taux de crédit à Montpellier et focus sur les dispositifs possibles pour faire un investissement locatif.

L’évolution des taux de crédit en 2021 à Montpellier

Que ce soit sur le littoral méditerranéen ou bien en ville, l’attractivité immobilière est sur une très bonne voie. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les réservations nettes de logements neufs à Montpellier sont en hausse au second trimestre, + 94% par rapport au premier trimestre 2021.

Il faut dire que les français sont largement encouragés à sauter le pas grâce à des taux d’emprunt qui n’ont jamais été aussi bas. Si nous comparons les taux pour le mois d’octobre au cours de ces dernières années, les taux actuels n’ont jamais été atteints.

Mois 15 ans 20 ans 25 ans
Octobre 2021 0,86 % 1,03 % 1,18%
Octobre 2020 1,08 % 1,34 % 1,53 %
Octobre 2019 0,89 % 1,12 % 1,42 %

Cependant, les prix de la capitale héraultaise continuent de flamber. Dans certains secteurs de la ville, la hausse des prix des appartements neufs à Montpellier a atteint + 6,8 %, tous quartiers confondus.

Quelles sont les options pour investir dans un appartement neuf à Montpellier ?

Il existe en France différents dispositifs fiscaux permettant de bénéficier d’avantages et de réductions fiscales lors d’un achat immobilier. Que ce soit pour de la résidence principale ou de l’investissement locatif, ces dispositifs sont d’autant plus avantageux dès lorsqu’on investit dans du neuf.

Montpellier et sa périphérie se classent en 7ème position des villes de France et en 5ème position au classement des villes étudiantes. De plus, l’agglomération accueille chaque année des milliers de touristes qui partent à la découverte des stations balnéaires de la Méditerranée. La demande en logement s’avère toujours plus croissante et pour y répondre, les investisseurs n’hésitent pas à user des mécanismes fiscaux existants. Tour d’horizon sur ces dispositifs.

La loi Pinel

Il s’agit certainement du dispositif fiscal le plus connu de tous, la loi Pinel. Cette dernière vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 63 000 € dans la limite de 2 investissements par an, ne dépassant pas 300 000 € ou 5 500 €/m². En effet, ce dispositif détient autant d’intérêts pour les investisseurs que pour les locataires d’un logement éligible à la loi Pinel.

Soumise à des conditions de ressources, l’éligibilité d’un appartement neuf à Montpellier est monnaie courante. Cependant, les logements accessibles en Pinel doivent se situer dans une zone agrée et seules les zones A, A bis et B1, (B2 et C non éligibles sauf exceptions) autorisent l’éligibilité d’un programme neuf au dispositif Pinel. Montpellier est concernée par ces 4 zones qui comportent des distinctions :

  • Zone A : Montpellier intra-muros et 1ère couronne
  • Zone B1 : Communes se situant à une vingtaine de kilomètres de Montpellier
  • Zone B2 : Communes accueillant 50 000 habitants, un peu plus en marge de la périphérie
  • Zone C : Zone qui n’est plus éligible au dispositif Pinel sauf exceptions rares. Ce sont des communes rurales où la demande en logement est faible

Le montant de la défiscalisation se calcule selon la durée d’engagement de la mise en location de l’appartement loué en non meublé. En position d’investisseur, vous pouvez louer votre bien soit pendant 6 ans (12 %) 9 ans (18 %) ou 12 ans (21%). À l’issue de la durée d’engagement du bien, vous pouvez soit conserver l’appartement en location ou bien le mettre en vente pour espérer en tirer une plus-value.

Le statut LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un autre dispositif permettant de profiter d’avantages fiscaux. Son but ? Percevoir des revenus locatifs peu imposés par l’État en réalisant un investissement locatif meublé dans l’immobilier neuf ou ancien. Cependant, si vous choisissez d’investir dans un appartement neuf à Montpellier, vous pourrez récupérer les frais de TVA, opération qui n’est pas possible dans l’ancien.

L’une des seules conditions pour pouvoir bénéficier de cet avantage est que les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € ou 50 % des revenus globaux de l’acquéreur. S’appliquent à ce statut 2 régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. Si en tant que propriétaire-bailleur vous déclarez une somme inférieure à 72 600 €/an de revenus locatifs, vous avez le choix entre ces deux régimes. En revanche, si vous déclarez une somme supérieure, le régime réel s’applique automatiquement. Regardons de plus près ces régimes.

Le régime Micro-BIC sert à réaliser un amortissement forfaitaire de 50 %. C’est-à-dire qu’en tant que propriétaire, vous payez d’impôt uniquement la moitié de vos revenus locatifs. Le régime réel quant à lui permet de déduire toutes vos charges relatives à la mise en location de l’appartement meublé : taux d’intérêt, achat du mobilier d’intérieur, travaux éventuels…). Selon votre stratégie d’investissement, l’un de ces deux régimes correspondra à votre situation.

La particularité du Censi-Bouvard

L’amendement Censi-Bouvard découle directement du statut LMNP. C’est également un dispositif de location meublée, à l’exception qu’il est uniquement applicable dans les résidences de services, à la différence du statut LMNP classique qui permet d’investir dans n’importe quel appartement appartenant au parc privé.

On compte parmi les résidences de services :

  • Les EPHAD
  • Les résidences d’affaires
  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences séniors

En plus des avantages que procure le statut LMNP, l’amendement Censi-Bouvard vous permet en tant qu’investisseur de bénéficier d’une réduction de 11 % du montant hors taxes dans la limite d’un achat de 300 000 € et de récupérer à 20 %, la TVA. La condition sine qua none pour vous, en tant que (futur) acquéreur est de vous engager à louer le bien pendant 9 ans et à le conserver pendant 20 ans minimum si vous souhaitez retrouver votre pourcentage sur la TVA.

Tuto : se constituer un dossier en béton pour avoir de meilleurs taux

Apport, offre de prêt, calcul du budget, financement ou encore taux d’intérêt, ce jargon est bien connu de ceux qui souhaitent acheter dans la pierre. L’élaboration d’un projet immobilier contient de nombreuses étapes et l’une des plus stressantes est l’obtention du financement pour concrétiser le projet à la banque. Tout le monde souhaite prendre les meilleures décisions, en prenant le moins de risques possible quand il s’agit d’investir son argent. Il en est de même pour les banques qui ont besoin de garanties et de savoir que vous pourrez couvrir vos mensualités.

Pour vous aider dans votre démarche, il faut savoir que l’accord d’un prêt immobilier est soumis à des conditions d’éligibilité et de ressources financières. Zoom sur ces critères qui vous permettront de transformer votre projet, en réalité.

Budgétiser son achat immo : à vos calculettes !

Présenter un dossier solide et complet à votre organisme bancaire augmentera vos chances d’obtenir le précieux feu vert.

La première étape lorsqu’on se lance dans le grand bain de l’immobilier est de budgétiser le montant de votre achat. Cependant, prenez garde à prendre en compte tous les paramètres qui rentrent en jeu. Revenus, taux d’endettement, apport, frais de notaire ou encore frais d’agence… Ce sont tous ces éléments qui doivent être respectés.

Dans la logique du processus, votre conseiller ou courtier en immobilier demandera à consulter en premier lieu vos revenus et charges mensuelles pour calculer votre taux d’endettement. Il faut savoir que ce taux ne peut pas dépasser les 33 %. Donc, si vous avez un crédit voiture en cours par exemple, celui-ci sera pris en compte pour calculer votre taux d’endettement. Il est donc vivement conseillé de solder vos autres prêts pour pouvoir emprunter plus pour votre projet de financement immobilier que ce soit pour l’achat de votre résidence principale ou pour de l’investissement locatif.

Ensuite, il vous faut connaitre votre taux d’intérêt, c’est-à-dire, combien vous coûte l’emprunt. Généralement, un crédit s’étale sur 15, 20 ou 25 ans maximum. Plus vous empruntez longtemps, plus le coût de votre crédit sera élevé et inversement si vous avez la possibilité de rembourser votre crédit en 15 ans.

Si vous avez un apport personnel, ce critère pourra vous être bénéfique et s’ajoutera à l’enveloppe totale de votre budget. En effet, l’apport est un argument de taille pour négocier votre taux d’intérêt auprès des banques.

L’acquisition d’un logement implique des dépenses annexes telles que les frais de notaire et les frais d’agence. Les frais de notaire sont calculés selon le prix du bien immobilier : de 7 à 8 % dans l’ancien et entre 2 et 3 %. Enfin, si vous décidez de passer via une agence immobilière, sachez qu’un pourcentage autour de 5 % sera appliqué en fonction là aussi, du prix de vente.

LAISSER UN COMMENTAIRE

Please enter your comment!
Please enter your name here

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.